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Vendere la prima casa per acquistarne un’altra

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Potrebbe sembrare una cosa molto semplice, ma vendere la prima casa per comprarne un’altra è in realtà un’operazione estremamente delicata.

È necessario fare attenzione ad alcuni accorgimenti per evitare di cadere in problemi di carattere fiscale.

Perché mai? Per tutta una serie di ragioni che proveremo ad argomentare in questo articolo.

Prima di tutto, chi acquista una casa con le agevolazioni fiscali previste sull’abitazione di residenza non può venderla prima di cinque anni dal rogito; in secondo luogo, se si vuole ottenere di nuovo gli stessi benefici fiscali bisogna disfarsi del primo immobile entro termini prestabiliti dalla legge.

Ecco perché è molto importante conoscere, prima di vendere la prima casa e acquistarne un’altra, cosa prevede la legge e quali sono le condizioni da rispettare.

Se non hai grosse conoscenze in materia non devi preoccuparti: ti spiegheremo tutto noi.

Dopo aver ricordato cosa sono le agevolazioni prima casa e quali sono le condizioni per ottenerlo, ti diremo cosa devi fare per vendere e non avere problemi con l’Agenzia delle Entrate.

Seguendo queste regole potrai dormire sonni tranquilli, senza l’incubo che un giorno possa arrivarti un accertamento e magari un’ipoteca esattoriale sulla stessa casa che, con tanti sacrifici, hai acquistato.

La nostra agenzia immobiliare è specializzata in queste dinamiche, ci troviamo a Scafati e ci occupiamo di case e appartamenti nella zona circostante. Dhe tu debba vendere o comprare casa, chiamaci allo 081 2591 376​ per discutere della tua situazione.

Agevolazioni prima casa: di cosa si tratta?

La legge stabilisce che, per la prima casa, l’Iva è al 4% (e non al 10%) se il contratto viene concluso con una società (ad esempio il costruttore); invece l’imposta di registro al 2% (anziché al 9%) se il contratto viene concluso con un privato.

In entrambi i casi c’è un ulteriore sconto sulle imposte catastali e ipotecari (nelle vendite soggette a Iva ammontano a 200 euro ciascuna; nelle vendite tra privati ammontano a 50 euro ciascuna).

Ma cosa si considera “prima casa”? Innanzitutto non deve essere un immobile di lusso, accatastato cioè nelle categorie A/8 e A/9.

In secondo luogo deve trovarsi nel Comune dove ha residenza l’acquirente.

Se è residente altrove, può fare il trasferimento all’anagrafe fino a 18 mesi dal rogito.

È possibile, anche in assenza di residenza, ottenere le agevolazioni di prima casa se l’immobile si trova nel Comune ove il contribuente lavora.

In più, per usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario:

  • non avere altre case adibite a civile abitazione nello stesso Comune ove si trova l’immobile acquistato;
  • non avere la proprietà di altre case, in qualsiasi Comune situate, acquistate in precedenza con le agevolazioni prima casa. C’è comunque un anno di tempo dal successivo acquisto per disfarsene (venderle o donarle, anche a familiari).

Il beneficio fiscale in questione ha un grosso limite: chi lo ottiene non può rivendere la casa prima di cinque anni.

Se lo fa, perde le agevolazioni e deve pagare allo Stato tutto ciò che, all’atto del rogito, aveva risparmiato oltre alle sanzioni (eventualmente ridotte ricorrendo al ravvedimento operoso).

Le agevolazioni fiscali sulla prima casa spettano anche quando l’immobile viene ottenuto a seguito di donazione o di successione.

Quindi, ad esempio, se ricevi casa in eredità o in regalo da un genitore e questa risponde alle condizioni che abbiamo elencato sopra, puoi ottenere gli sconti fiscali predetti.

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Come fare per vendere casa?

Prima di vendere casa, devi quindi accertarti se:

  • a suo tempo l’hai acquistata o ricevuta (in donazione o eredità) usufruendo di agevolazioni prima casa;
  • sono trascorsi cinque anni dal rogito. Se non è ancora passato questo tempo è meglio che aspetti; diversamente il conto fiscale potrebbe essere eccessivo e, in più, non avresti diritto ad acquistare una nuova casa con le stesse agevolazioni.

Come abbiamo già anticipato, per ottenere anche sul nuovo acquisto le agevolazioni prima casa di cui avevi usufruito in precedenza, non è necessario che la vendita della casa avvenga prima dell’acquisto della nuova.

Puoi portare a termine l’operazione fino a un anno dopo il secondo rogito.

In altre parole, se sei il proprietario di un appartamento e intendi comprarne un altro, puoi procedere al rogito usufruendo delle agevolazioni prima casa e vendere la prima casa entro i successivi 12 mesi.

Per non perdere le agevolazioni prima casa sul secondo immobile, se non riesci a vendere il primo, puoi anche decidere di donarlo a tuo figlio o un altro parente.

Se si tratta di un figlio minore fai attenzione: devi prima chiedere l’autorizzazione al giudice tutelare, circostanza che può implicare un po’ di tempo in più.

Pertanto è meglio non ridursi all’ultimo mese per tali adempimenti e per depositare l’istanza in tribunale (di tale aspetto può comunque preoccuparsi lo studio notarile).

Ti invitiamo ad approfondire da questo articolo il vastissimo tema della donazione.

Come acquistare casa nuova?

La soluzione ideale è sempre quella di vendere prima il vecchio e con il ricavato acquistare il nuovo immobile.

Questo perché, sotto un aspetto finanziario, non ti richiederà di attingere alle risorse sul tuo conto corrente o accendere un mutuo bancario.

In ogni caso, come detto, per ottenere di nuovo le agevolazioni prima casa è necessaria la cessione del precedente immobile entro un anno dall’acquisto del nuovo.

Nello stesso tempo il contribuente non deve essere proprietario di altra abitazione nello stesso Comune ove si trova la nuova casa.

Se ne ha già una deve cederla (venderla o donarla) necessariamente prima del rogito.

L’acquisto della nuova casa con il bonus richiede anche il trasferimento della residenza entro 18 mesi dal rogito.

Bisogna anticipare bene i tempi per non trovarsi poi a fare i conti con qualche disguido amministrativo.

Se si rientra nelle condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa si ha anche diritto alle detrazioni fiscali sugli interessi del mutuo dovuti alla banca, il che implica un ulteriore alleggerimento del carico.

Vieni a trovarci in agenzia per approfondire la questione, oppure chiamaci allo 081 2591 376​.

La nostra agenzia si trova in Via Martiri D’Ungheria 303 a Scafati, ti aspettiamo!

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