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Richiesta di consegna delle chiavi dell’immobile prima dell’atto di compravendita

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Quanti agenti immobiliari o venditori diretti della propria abitazione si sono sentiti rivolgere questa domanda?

Puntualmente, salta fuori l’acquirente che vorrebbe avere accesso all’immobile prima ancora che si faccia l’atto definitivo di vendita. 

Di solito la motivazione è semplice, si devono fare dei lavori e si non vuole avere il disturbo quando si è già entrati ufficialmente in possesso dell’immobile.

Insomma, dal punto di vista dell’acquirente si andrebbe a guadagnare tempo e limitare le proprie risorse.  

Ma davanti a questa domanda, il timore che coglie molti venditori, è tanto.

La paura di perdere la disponibilità del proprio bene prima della conclusione del contratto, in sostanza c’è la paura che accadano intoppi in grado di far saltare addirittura la vendita.

Esiste in effetti la preoccupazione di trovarsi davanti alla difficoltà di riuscire a tornare ad avere la piena disponibilità del bene.

In casi del genere, con poche accortezze, è possibile evitare sgradevoli sorprese per entrambe le parti.

E allora, vediamo di cosa si tratta.

La nostra agenzia immobiliare si trova a Scafati ed è specializzata in case e appartamenti nella zona circostante, chiamaci allo 081 2591 376​ per discutere della tua situazione.

Momento dell’acquisto di un bene

In Italia, in relazione al trasferimento della proprietà, vige il cosiddetto principio consensualistico disciplinato dall’art. 1376 c.c. che recita:

«Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato».

Basta scambiarsi i consensi nei modi indicati dalla legge (es. per compravendita immobili atto scritto) affinché il bene oggetto di trasferimento divenga di proprietà del compratore; la consegna, quindi, diviene una semplice obbligazione connessa all’esatta esecuzione del contratto.

Trasferendo questa valutazione di carattere generale alla compravendita di un immobile, quindi, si arriverà a concludere così: l’appartamento diviene di proprietà del compratore al momento del rogito e la sua materiale consegna un’obbligazione del venditore.

Sono proprietario perché ho firmato il contratto di compravendita, non perché mi hanno consegnato le chiavi di casa.

Ed infatti accade spesso che, il venditore, tenga le chiavi anche successivamente alla conclusione del contratto (qualche settimana per effettuare il trasloco).

Chiaramente tale fattispecie viene normata nel contratto, così da evitare spiacevoli situazioni simili ma opposte a quella che stiamo qui approfondendo.

La valutazione immobiliare perché è importante

Ma quali effetti può sortire la consegna delle chiavi?

In termini giuridici, poiché la proprietà è ancora del promissario venditore, il promissario acquirente dev’essere considerato un detentore, alla stregua di un inquilino o di un comodatario.

In questi casi è sempre meglio contrattualizzare l’avvenimento.

Il promissario acquirente, dunque, viene immesso nella detenzione del bene.

Le parti possono:

  • stipulare un contratto di locazione prevedendo il pagamento di un canone locatizio;
  • stipulare un contratto di comodato, specificando che a far data dal giorno della consegna delle chiavi, si considereranno trasferite in capo al promissario acquirente anche le responsabilità connesse alla detenzione dell’appartamento.

È utile specificare nel contratto la ragione dell’immissione anticipata nella detenzione.

Ad esempio, se le chiavi sono consegnate prima per consentire la progettazione ed esecuzione di lavori di ristrutturazione, allora è bene che ciò sia chiarito nel contratto.

La specificazione è utile in quanto aiuta ad inquadrare la situazione anche in ragione di eventuali danni.

Inoltre è importante prevedere che, se nel frattempo la compravendita dovesse “saltare” per qualunque motivo, ferme restando le eventuali azioni di responsabilità, il promissario acquirente debba riconsegnare le chiavi dell’appartamento.

È chiaro che questo genere di condizione si adatti meglio ad un contratto di comodato piuttosto che ad uno di locazione, a meno che non lo si preveda come condizione risolutiva. In ogni caso va prevista la risoluzione ipso iure al momento della conclusione del contratto di compravendita.

Ma a questo punto sorge una domanda.

Cosa succede alle eventuali migliorie nel frattempo apportate?

Il tutto si innesta sulle responsabilità connesse alla mancata stipula del contratto di compravendita.

Rispetto a tale evenienza è utile ricordare che se è il promissario acquirente a tirarsi indietro, allora il promissario venditore, salvo diversa pattuizione, può ritenere la caparra.

Se a far saltare l’affare è il promissario venditore, allora il promissario acquirente potrà chiedere indietro il doppio della caparra versata (art. 1385 c.c.).

Siamo arrivati alla conclusione di questo articolo, se ti fa piacere approfondire il tema siamo a tua completa disposizione.

La nostra agenzia si trova in Via Martiri D’Ungheria 303 a Scafati, ti aspettiamo!

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