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La valutazione immobiliare: perché è importante.

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Per  vendere casa in tempi ragionevoli ed al miglior prezzo,  è di fondamentale importanza stabilire fin da subito il giusto prezzo. Se non sai quanto realmente vale la tua casa non potrai mai spuntare il miglior prezzo di mercato all’acquirente. In un mercato così competitivo come quello di adesso, i prezzi sono tutti visibili e l’acquirente ha modo di poter confrontare centinaia di offerte.Il risultato che si ottiene da un prezzo sbagliato è quello di perdere tempo, buoni clienti e buone occasioni con la conseguenza di rendere l’offerta vecchia, svalutandola agli occhi degli acquirenti. Se la casa rimane a galleggiare sul mercato per mesi, avrà una pessima  “reputazione” e sarà considerata come quella “cara” oppure con problemi insormontabili di natura tecnica o legale.

Una cosa importante: ricorda che, il “reale prezzo di mercato del tuo immobile”,  è il prezzo che il potenziale acquirente sarà disposto a pagare. La valutazione immobiliare è il primo fondamentale passo per vendere la propria casa.

E allora,  quali sono gli errori più comuni nel fissare un prezzo di vendita?

Voglio prima fare una premessa che ritengo importantissima: il valore di mercato non è il prezzo di richiesta.

Il valore di mercato dell’immobile rappresenta la cifra che probabilmente otterremo dalla vendita della nostra casa. Quello che invece troviamo scritto negli annunci pubblicitari si chiama prezzo di richiesta.

Detto questo, veniamo agli errori comuni:

a) concentrarsi sul prezzo di acquisto della propria casa

A meno che non abbia acquistato da pochissimi mesi, non è una base affidabile da cui partire. L’andamento del mercato immobiliare è ciclico: a seconda del periodo in cui hai acquistato la casa, oggi – quasi sicuramente – il suo valore sarà diverso. Se hai acquistato in lire potresti essere tentato di convertire la cifra pagata in euro:  il risultato sarà di ottenere una cifra incongruente con il mercato attuale viste le notevoli variazioni che si sono avute nell’ ultimo decennio. Se invece hai acquistato in euro nel periodo 2005-2010, stai sicuro che il valore dell’immobile sarà molto probabilmente diminuito…

b) osservare e replicare quello che fanno gli altri

Basarsi solo sull’imitazione di quello che fanno gli altri, dando una sbirciatina sui portali immobiliari o nelle vetrine delle agenzie del posto, nella maggior parte dei casi potrebbe sembrare una strategia vincente, semplice ed intuitiva. Ma… devo dirti che è un processo errato, impreciso e che nasconde molte insidie. Sui portali immobiliari e nelle vetrine delle agenzie del posto non troviamo indicati i prezzi a cui gli immobili vengono venduti Stiamo parlando soltanto dei prezzi a cui gli immobili vengono proposti sul mercato. La differenza tra questi due valori può variare fino al 25% a seconda del mercato in cui ci troveremmo a vendere la nostra casa. Sembra banale dirlo, ma le case ad un buon prezzo si vendono… le altre no. Di conseguenza, gli immobili proposti a prezzo di mercato non rimangono a lungo presenti su un portale immobiliare o in una vetrina di un’agenzia del posto.

Scopri Quanto Vale Il Tuo Immobile E Confronta I Prezzi Di Mercato

 

c) il mio vicino mi ha detto di aver venduto a…

Sei veramente sicuro che il prezzo di vendita che ti ha riferito sia vero e che l’immobile che hai intenzione di confrontare sia davvero simile al tuo? Ogni casa è unica: le caratteristiche che influenzano sul valore di un immobile sono davvero tante. Per esempio, tra le più importanti possiamo menzionare:

  • Qualità delle rifiniture
  • Piano
  • Ascensore
  • Giardino , balconi e terrazze
  • Distribuzione interna
  • Esposizione ed affacci
  • Efficienza energetica
  • Stato degli impianti
  • Box e posti auto
  • Anno di costruzione
  • Ultima ristrutturazione
  • Condizioni esterne dell’edificio e delle parti comuni
  • Efficienza energetica
  • Stato degli impianti
  • Box e posti auto
  • Anno di costruzione
  • Ultima ristrutturazione
  • Condizioni esterne dell’edificio e delle parti comuni

Inoltre, una rondine non fa primavera.

Il tuo vicino potrebbe essere stato fortunato (o sfortunato, a seconda dei punti di vista) e l’acquirente potrebbe essere la figlia di “quello della porta accanto” che desiderava fortemente abitare vicino ai genitori. Insomma, potrebbe anche aver concluso la vendita al prezzo di mercato ideale ma non avrai mai modo di saperlo con certezza. Un solo caso non può fare statistica e questo potrebbe indurti a sbagliare la valutazione della tua casa. Una valutazione immobiliare che si rispetti, deve avere almeno una statistica di 3-5 immobili, simili al tuo e che siano localizzati nella zona di prossimità, di cui dobbiamo conoscere con certezza il prezzo di vendita effettivo.  Questo ci permetterà di escludere il caso “fortuito”.

d) sopravvalutare le spese di manutenzione

La maggior parte degli interventi di manutenzione, per quanto costosi, raramente hanno un forte impatto sul valore dell’immobile. Purtroppo per te, aggiungo. Un pannello solare, un tetto coibentato, la presenza dell’impianto di climatizzazione, una tinteggiata alle pareti, la sostituzione dei sanitari nei bagni, una controsoffittatura nella zona salone, da soli non giustificano un sostanziale aumento del valore di mercato. Per intenderci, neanche se ci fosse stato Renzo Piano a progettare la ristrutturazione di casa tua saresti riuscito a recuperare tutto quello speso. Sicuramente ogni acquirente valuterà con attenzione la tua casa, ma inizia a metabolizzare che avrà la necessità di apportare delle modifiche personali per renderla conforme ai suoi gusti. La buona notizia, in tutto questo, è che se non avessi fatto queste manutenzioni oggi sarebbe molto più difficile vendere l’immobile o addirittura saresti costretto a concedere forti sconti sul prezzo. Bene, alla luce di quanto sopra esposto, il consiglio che sentiamo di darti è quello di affidarti ad un esperto. Un professionista che abbia esperienza nel campo e che conosca il mercato immobiliare di zona dove è situato il tuo immobile. Un consulente che sappia riconoscere tutte le caratteristiche del tuo immobile e che sappia effettuare un’attenta analisi comparativa di mercato. Questo tipo di analisi si basa su un incrocio di dati tra gli immobili similari al tuo, sia attualmente in vendita sia già venduti, in una zona ben precisa. Con questo, tenendo presente anche i giorni di presenza sul mercato.

 

In conclusione, possiamo affermare che se andassi a fissare un prezzo più alto di quello che il mercato sarebbe disposto a pagare, allora resteresti ad aspettare per settimane, forse mesi… Mentre, dall’altra parte, fissando un prezzo realistico sarai pronto a fare le valigie e lasciare casa in una questione di giorni.

Devi vendere o affittare? Ti aiutiamo noi!

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