You are currently viewing Come e quando intestare casa ai figli

Come e quando intestare casa ai figli

Condividi questo articolo:

Se sei atterrato qui, significa che stai valutando la possibilità di intestare una casa ai tuoi figli.

In questo articolo troverai tutte le informazioni che devi conoscere. 

I motivi per cui un genitore decide di intestare casa ai figli possono essere diversi, per esempio:

  • usufruire dei benefici prima casa;
  • ottenere l’esenzione dal pagamento IMU e TASI;
  • evitare un pignoramento;

Ma non corriamo troppo, analizzeremo passo dopo passo ogni dettaglio ed approfondiremo le modalità, i vantaggi e le conseguenze che possono derivare dall’intestare casa ai figli minorenni e maggiorenni.

La nostra agenzia immobiliare si trova a Scafati ed è specializzata in case e appartamenti nella zona circostante, che tu debba vendere o comprare casa, chiamaci allo 081 2591 376​ per discutere della tua situazione.

Siamo pronti? Partiamo!

La donazione: di cosa si tratta

La maggior parte delle volte, la modalità scelta per cedere un immobile a un figlio è quella della donazione.

Si tratta di un’operazione più agile e soprattutto economica dal punto di vista fiscale.

Se si vuole donare una casa ad un figlio minorenne è sicuramente possibile, si tratta dell’unico atto che si può compiere in quanto il minore non ha capacità d’agire e quindi non la potrebbe acquistare.

La cosa da tenere in considerazione è che bisogna richiedere l’autorizzazione al Tribunale, nella persona del Giudice Tutelare, il quale valuta se l’operazione è nell’interesse del minore. Non è possibile recarsi direttamente dal notaio senza prima presentare l’istanza.

La donazione può essere di tre tipi:

Donazione diretta: il genitore acquista la casa e la intesta a sé, in seguito decide di donarla al figlio.

È il caso di chi ha già casa di proprietà e intende trasferirla al bambino o al figlio maggiorenne.

In questo caso i passaggi dal notaio sono due: la prima per l’acquisto vero e proprio dell’immobile ed il secondo per la donazione.

Se la donazione avviene prima di cinque anni dall’acquisto del bene, il donante deve restituire allo Stato le eventuali imposte non pagate all’atto del rogito se ha usufruito del bonus prima casa.

• Donazione indiretta con pagamento al venditore: il genitore non acquista la casa per sé e contestualmente paga il venditore affinché questi trasferisca la casa al figlio.

In questo caso si realizza un atto di acquisto ma che ha l’indiretto scopo di donare il bene ad un terzo (il figlio).

Ecco perché il termine si chiama donazione indiretta.

In questo modo non c’è bisogno di andare due volte dal notaio ma bisognerà ricorrervi solo per l’atto di acquisto in sé, all’interno del quale il notaio riporterà che i soldi provengono dal conto del padre.

Si evita così di pagare le imposte sulla donazione.

• Donazione indiretta con pagamento al figlio maggiorenne: il genitore fa un versamento sul conto corrente del figlio e questi poi paga il prezzo al venditore.

In questo caso lo scopo del versamento del padre è quello di arricchire il patrimonio del figlio per consentirgli di acquistare casa. 

Ma attenzione: se i figli sono più di uno?

Bisogna considerare che la donazione di tutti – o della gran parte – dei beni dei genitori a uno solo dei figli costituisce una violazione della cosiddetta “legittima”, ossia la quota riservata per legge a tutti gli eredi più stretti (figli, coniuge e genitori).

Pertanto, i figli estromessi dalla donazione, alla morte dei genitori, potrebbero fare causa al beneficiario e chiedergli la rispettiva parte.

E se si volesse vendere l’immobile già donato al figlio? Eh eh, presto detto.

Una volta donato, un bene non può essere più chiesto indietro: il figlio non è tenuto a restituire la casa ai genitori che a suo tempo gliel’avevano regalata.

Nel caso, invece, in cui il figlio è minorenne, qualora i genitori dovessero decidere di rivendere quell’immobile, dovrebbero chiedere di nuovo l’autorizzazione al giudice tutelare.

Il benestare viene concesso meno facilmente di quello per la donazione, salvo dimostrare che la vendita è nell’interesse del figlio stesso.

Ma dobbiamo parlare anche di revoca.

Chi intende intestare casa al figlio deve farlo prima di maturare debiti.

Se la donazione viene realizzata quando già si è contratta un’obbligazione, il creditore potrebbe nei cinque anni successivi chiederne la revoca (azione revocatoria).

Attraverso la revoca, viene dichiarata inefficace la donazione ed il creditore può pignorare la casa donata.

Il creditore, per vedersi accolta dal giudice l’azione revocatoria, dovrà comunque dimostrare l’intento fraudolento del debitore.

Inoltre la donazione della casa al figlio è “traballante” per un anno.

Se entro 365 giorni dal rogito notarile un creditore iscrive nei pubblici registri pignoramento immobiliare, sull’immobile oggetto della donazione, questo può essere ugualmente aggredito (ossia pignorato e messo all’asta) anche se risulta intestato a un altro soggetto.

In questo caso non c’è bisogno dell’azione revocatoria.

Vendere casa con un'agenzia senza percentuali

E per quanto riguarda la vendita?

Alcune volte si preferisce optare per la vendita della casa al figlio.

Non esiste alcuna legge che vieti la compravendita tra privati che hanno la maggiore età.

Tuttavia per evitare errori, la vendita nei confronti del figlio deve essere reale e non tesa ad eludere un pignoramento da un creditore, oppure magari per sottrarre la quota legittima agli altri figli.

Le conseguenze di una vendita fittizia, effettuata esclusivamente per sottrarre il bene ad un creditore o la legittima agli altri eredi, potrebbero essere pesanti e comunque essere soggette ad un azione legale.

Quali sono i vantaggi fiscali che si ottengono nell’intestare casa ai figli

I principali vantaggi fiscali che si ottengono intestando casa ai figli sono:

  • Iva al 4% anziché al 10% (se si compra dal costruttore);
  • Imposta di registro al 2% anziché al 4% (se si compra da un privato);
  • Imposte catastali e ipotecarie fisse;
  • Detrazioni fiscali sugli interessi del mutuo;
  • Esenzione dal pagamento di IMU e TASI (se si tratta di una prima casa di residenza).

Per poter beneficiare di questi vantaggi è indispensabile che il figlio non sia intestatario di altri immobili nello stesso comune usufruendo per le stesse di questo tipo di agevolazioni fiscali.

Inoltre, deve essere residente nel comune in cui si trova la proprietà a lui intestata o dovrà trasferirla entro 18 mesi dalla data di stipula dell’atto.

E per quanto riguarda l’usufrutto?

Molte volte la paura è quella di intestare un’immobile al figlio per poi ritrovarsi negli anni successivi ad essere “buttato” fuori di casa.

Una facile soluzione è quella di intestare casa con usufrutto.

Dal momento in cui deciderai di intestare casa ai tuoi figli con usufrutto, questi diventeranno titolari del diritto di nuda proprietà dell’immobile in questione.

In questo modo in qualità di usufruttuari potrai continuare ad abitare l’immobile o disporne come meglio crediate fino alla morte.

Comunque sia, prima di intestare casa ai figli con usufrutto, il consiglio è quello di prestare sempre attenzione alle aspettative degli eredi sul tuo patrimonio.

Anche in questo caso bisogna stare attenti a non violare la quota di legittima: al coniuge ed agli altri figli (se presenti) spetterà sempre una parte di eredità.

Vista la complessità dell’argomento trattato, il nostro consiglio prima di effettuare un passo così importante è quello di valutare tutti i pro e i contro e di consigliarti con il Notaio di fiducia.

Vieni a trovarci in agenzia e per approfondire il nostro approccio alla vendita e acquisto delle case, oppure chiamaci allo 081 2591 376​.

La nostra agenzia si trova in Via Martiri D’Ungheria 303 a Scafati, ti aspettiamo!

 

Condividi questo articolo: