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Diritto di prelazione nella locazione

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Alzi la mano chi non ha mai sentito parlare di questa possibilità…

Quando si parla di diritto di prelazione di un immobile ci si riferisce al diritto che un soggetto ha di acquistare un bene immobiliare prima di altri a parità di condizioni.

Giusto per capirci, facciamo un piccolo esempio che sintetizza bene il quadro della situazione.

Un proprietario decide di vendere un terreno agricolo a 50 mila euro e trova un acquirente disposto a comprarlo.

Se il confinante è coltivatore diretto ha il diritto di prelazione sull’acquisto, ovvero ha diritto di acquistarlo a parità di prezzo. Perché se volesse acquistarlo a 49.900 euro, il suo diritto decadrebbe.

Il soggetto a favore del quale viene stabilito il diritto di prelazione è chiamato prelazionario.

Si vede preferito per legge – o per contratto – nei confronti di una particolare situazione che sta avendo luogo.

La nostra agenzia immobiliare si trova a Scafati ed è specializzata in case e appartamenti nella zona circostante, che tu debba vendere o comprare casa, chiamaci allo 081 2591 376​ per discutere della tua situazione.

Esistono due tipi di prelazione

C’è quella volontaria, dove sono le parti stesse che, formando un accordo tra di loro, decidono che una parte debba essere preferita in forza del diritto di prelazione.

Oppure c’è quella legale, dove è la legge a prevedere che, in presenza di determinate circostanze, un soggetto sia da preferire nella conclusione del negozio giuridico (diritto di prelazione su immobili ad uso abitativo, diritto di prelazione su immobili ereditati, diritto di prelazione agraria, diritto di prelazione su immobili commerciali, etc).

Nell’applicazione del diritto di prelazione sono due i soggetti coinvolti:

  • prelazionario: colui verso il quale vale il diritto di prelazione, ossia il soggetto che avrà dei privilegi durante la stipula del contratto;
  • prelazionante : il soggetto che concede il suddetto diritto di prelazione.

Nel momento in cui il prelazionante decide di concedere il diritto di prelazione ad un soggetto, ne deve fare espressa comunicazione. È necessaria affinché la parte interessata ne venga a conoscenza.

Si può rinunciare al diritto di prelazione? Certamente sì, trattandosi di un diritto e non di un obbligo, il prelazionario può rinunciarvi nel caso in cui non avesse interesse nella vicenda.

Meglio vendere da solo o con un agente immobiliare

Prelazione nella locazione abitativa

Ma ora parliamo di case ed abitazioni, entrando nel vivo del discorso.

La prelazione nella locazione rientra nei casi previsti dalla legge e può essere esercitata, per la verità, sia per immobili ad uso abitativo che per immobili commerciali.

Nella locazione abitativa esistono due casi di possibile diritto di prelazione:

  • il diritto di prelazione in caso di vendita alla prima scadenza del contratto (disciplinato dalla Legge 431/98);
  • concessione del diritto di prelazione all’inquilino previsto nei contratti convenzionati.

La legge numero 431 del 1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo) all’articolo 3 parla proprio del diritto di prelazione che spetta al conduttore:

“Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi per i seguenti motivi: quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione , da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, numero 392”.

In questo caso il diritto di prelazione è legale e nasce solo se il proprietario intende vendere l’immobile alla prima scadenza e non intende rinnovare il contratto.

Diverso è il caso dei contratti di locazione a canone concordato, nel quale il proprietario può decidere se concedere il diritto di prelazione all’inquilino oppure non concederlo.

La concessione o il diniego del diritto va specificato nel contratto, in questo caso il diritto di prelazione è volontario. 

Il locatore che intende vendere l’immobile alla prima scadenza del contratto di locazione deve:

  • comunicare la sua intenzione a non rinnovare il contratto di locazione in quanto intende vendere l’immobile;
  • comunicare al conduttore le condizioni di vendita ed il prezzo con cui è intenzionato a vendere ad altri;
  • invitare il conduttore ad esprimere la sua intenzione di esercitare o rinunciare al diritto di prelazione entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione.

La comunicazione da parte del locatore deve avvenire con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, anche se sarebbe meglio notificare il tutto tramite ufficiale giudiziario.

Il locatore/proprietario può comunicare la sua intenzione a vendere e le condizioni di vendita anche dopo aver ricevuto una proposta di acquisto da un acquirente.

Non vi è obbligo di allegare copia del documento ma solo le condizioni di vendita inserite nella stessa proposta di acquisto.

Se l’immobile è locato a più conduttori, il locatore deve comunicare ad ognuno le condizioni di vendita, i quali potranno esercitare anche singolarmente il loro diritto di prelazione.

Quali sono i diritti del conduttore?

Il conduttore dell’immobile in vendita, che è titolare della prelazione, ha il diritto di continuare la locazione fino alla sua naturale scadenza oppure di acquistare l’immobile con precedenza rispetto agli altri possibili interessati.

Se intende esercitare il diritto di prelazione, ha 60 giorni di tempo per manifestare la sua intenzione.

Questa va espressa tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o per mezzo dell’ufficiale giudiziario.

Una volta accettate le condizioni a lui proposte, ha ulteriori 30 giorni di tempo per stipulare il preliminare di vendita o il rogito notarile.

Anche nel caso in cui intenda rinunciare al diritto di prelazione, deve comunicarlo sempre tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, o ancora per mezzo dell’ufficiale giudiziario.

Nel caso in cui il proprietario non effettui la comunicazione, ma dovesse vendere l’immobile ad altri, oppure se, fatto un prezzo all’inquilino che rinuncia, ne concede uno inferiore ad un acquirente estraneo, il conduttore, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito, può riscattare l’immobile dall’acquirente o da altre persone a cui sia stato venduto mediante l’azione revocatoria.

Per riscattare il conduttore dovrà versare il prezzo dichiarato nell’atto di vendita entro 30 giorni che decorrono dalla data della notifica dell’acquirente che comunica di non opporsi al riscatto, oppure dalla prima udienza del giudizio, se l’acquirente stesso non fa opposizione al riscatto, altrimenti dalla data della sentenza che riconosce il diritto di riscatto nel caso in cui vi è opposizione.

Se vuoi vendere o comprare casa, vieni a trovarci in agenzia, oppure chiamaci allo 081 2591 376​.

La nostra agenzia si trova in Via Martiri D’Ungheria 303 a Scafati, ti aspettiamo!

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