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Contratto di locazione transitoria

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Stipula di un contratto transitorio: quali sono condizioni previste per la sottoscrizione e le conseguenze in caso di elusione?

Abbiamo pensato fosse necessario fare un po’ di chiarezza, visto che troppo spesso abbiamo assistito a dei contratti di locazione che non avevano alcun senso di esistere.

Erroneamente, le parti hanno stipulato un contratto che era sbagliato nella forma e nel contenuto.

In merito alla locazione abitativa la legge prevede due particolari tipi di accordo che possono essere definiti ordinari (quello 4+4 e quello 3+2).

Ma ce n’è un terzo che, per le sue caratteristiche, nonché per quanto specificato dallo stesso articolo di legge che lo disciplina, viene definito di natura transitoria.

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Contratto di natura transitoria, la normativa regolamentare

Cominciamo con lo sfatare un mito e dare un’indicazione molto precisa ed univoca.

Non sono i contraenti a decidere se e quando poter ricorrere a questa tipologia di contratto, tantomeno a decidere la durata del contratto senza tenere conto di quello che è consentito.

In altre parole, non possono essere le parti a deciderlo, ma è il decreto ministeriale (d.m. 16 gennaio 2017) ad individuare le modalità e i presupposti al ricorrere dei quali le parti possono sottoscrivere un contratto di natura transitoria.

Il d.m. 16 gennaio 2017 contiene una serie di indicazioni utili a disciplinare le conseguenze nel caso in cui le particolari esigenze che giustificano la stipula di un contratto transitorio non dovessero sussistere.

In particolar modo, nel decreto citato si afferma chiaramente che: “i contratti di cui al presente articolo devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell’Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto.”

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Che cosa si intende per transitorietà?

Tutte quelle circostanze che giustificano la necessità di addivenire alla stipula di un contratto breve per obbiettive condizioni delle parti, ad esempio: la ristrutturazione dell’abitazione principale, ragioni di lavoro, etc.

Nel decreto citato è specificato che, i contratti di locazione transitoria, possono avere durata non inferiore ad un mese e non superiore ai diciotto mesi.

Che succede se la causa di transitorietà non esiste?

Nel d.m. 16 gennaio 2017 si specifica che: “I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall’art. 2, comma 1 della legge n.431 del 1998 in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste dai comma 1,2,4,5, del presente articolo.“

In buona sostanza, il contratto stipulato in caso di inadempimento si rifarà alla disciplina ordinaria, ossia sarà considerato un normale contratto 4+4.

Sulla transitorietà non si scherza, essa deve persistere per tutta la durata dell’accordo e del suo eventuale rinnovo oltre ad essere debitamente documentata.

In definitiva, o ricorrono le condizioni e si soddisfano le dette modalità volte a giustificare la deroga alla disciplina ordinaria, oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto non può avere durata inferiore a quella ordinaria.

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