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Cos’è la conformità di un immobile?

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C’è molta confusione in questo segmento, soprattutto perché abbiamo a che fare con tematiche di natura tecnica molto complessa.

Non tutti sono in grado di comprendere la materia, perciò nel momento in cui si intende vendere o comprare casa, è fondamentale farsi seguire da un professionista in grado di analizzare la situazione e consigliare al meglio le parti.

Troppo spesso ci si perde in termini tecnici e procedure, senza capire realmente come funziona la storia e quali sono gli adempimenti richiesti.

In questo articolo proveremo a spiegare primariamente che differenza c’è tra “conformità urbanistica” e “conformità catastale”, visto che le loro definizioni vengono confuse e scambiate tra loro.

Non solo, cercheremo di spiegare a quali ambiti fanno riferimento e cosa dobbiamo sapere per dormire sogni tranquilli.

Ma non andiamo oltre con l’introduzione ed entriamo nel vivo.

La nostra agenzia si trova a Scafati e siamo specializzati in case e appartamenti nella zona circostante, che tu debba vendere o comprare casa, chiamaci allo 081 2591 376​ per discutere della tua situazione.

Che differenza c’è tra le due cose?

Nell’immaginario collettivo, si fa riferimento alle categorie catastali per individuare la consistenza e la destinazione d’uso ufficiale di un immobile, ma è sbagliato.

Questo perché, Catasto ed Urbanistica, sono due mondi separati e poco comunicanti tra loro (sarebbe giunta l’ora di connetterli digitalmente).

Conformità Catastale

Si tratta della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare ed i suoi relativi dati catastali alla corrispondente planimetria depositata in catasto.

Il Catasto (ex Agenzia del Territorio oggi confluito nell’Ag. delle Entrate) dipende dal Ministero delle Finanze.

Per questo motivo, ricopre una funzione fiscale e NON urbanistica.

Non ha neppure funzione probatoria, ovvero non fornisce dati certi relativi alla intestazione della proprietà e tanto meno sulla legittimazione urbanistica degli immobili.

Paradossalmente possono esistere immobili abusivi ma correttamente riportati e identificati in catasto.

Insomma, serve allo Stato ed ai suoi Enti per calcolare le tasse che i cittadini devono pagare. Imu, tari, tasi, imposte di registro, etc… 

Conformità Urbanistica

Si tratta della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio, sia come complesso planovolumetrico sia per le singole unità immobiliari.

Licenza di costruzione o concessione edilizia, i progetti, il certificato di agibilità, e così via. Tutti documenti che risiedono nell’ufficio tecnico del tuo comune, conservati tra i faldoni…

Questo aspetto di regolarità è sicuramente quello più rilevante e deve essere verificato prima di ogni intervento edilizio.

Ma soprattutto, visto che parliamo di vendere e comprare casa, prima dell’atto definitivo di compravendita davanti al Notaio.

E per dirla tutta, sarebbe opportuno incaricare un tecnico di fiducia o l’agenzia immobiliare al fine di verificare la questione ben prima di cominciare la ricerca dell’acquirente.

ATTENZIONE: ciò che consente di verificare la legittimità dell’immobile (totale o parziale), nonché l’eventuale presenza di abusi edilizi non sanati (o non sanabili), è la conformità urbanistica – non la conformità catastale.

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La certificazione sostituiva urbanistica

Il Decreto Semplificazioni (D.L. 16/07/2020 n. 76 convertito con Legge 11/09/2020 n.120) ha introdotto il comma 1-bis all’art. 9-bis del D.P.R. 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia).

Si introduce un nuovo strumento al servizio della contrattazione privata: una certificazione in questo caso volta ad attestare “lo stato legittimo dell’immobile”.

Per la legge quindi, con stato legittimo di un immobile si intende quello stabilito dal titolo edilizio che ne ha autorizzato la costruzione o da quello successivo che ne ha consentito la modifica.

Nel caso di immobili di vecchia costruzione, in assenza del titolo edilizio “[…] lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.”

La dichiarazione del venditore sulla conformità

Dal 2010, con la legge del 30/07/2010 n. 122 (di conversione del D.L. n. 78 del 30/05/2010), quando si stipula una compravendita, il venditore – a pena di nullità dell’atto – deve dichiarare sotto la propria responsabilità che l’immobile sia regolare dal punto di vista catastale.

Diciamo che questo passaggio è un’ottima tutela per la parte acquirente, visto che impedirà di trovarsi con un immobile male accatastato e vedersi respingere magari la pratica di mutuo, accollandosi gli eventuali costi e sanzioni per la sistemazione delle carte.

Ma è un passaggio quasi a metà, perché la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, è fatta sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, quindi non si va a toccare la materia urbanistica.

Per assurdo, il venditore potrebbe “sanare” la materia catastale con un deposito di nuova planimetria aggiornata, tuttavia fregandosene degli aspetti urbanistici.

Potrebbe continuare ad esserci pertanto una difformità dal punto di vista urbanistico, o addirittura degli abusi insanabili.

Cosa fare, in conclusione?

Per evitare sorprese, magari aggiudicandosi un immobile perfettamente a posto dal punto di vista catastale e per nulla dal punto urbanistico, non c’è soluzione migliore che rivolgersi ad un agente immobiliare professionale e competente.

Da parte nostra, ogni qualvolta prendiamo un immobile da vendere, facciamo in modo che tutti i controlli siano fatti ancora prima di pubblicizzare la casa.

Questo implica fare gli accessi agli atti e consigliare il venditore sulla procedura da seguire per eventualmente regolarizzare le cose.

Nella nostra esperienza, è raro che le case siano a posto, c’è sempre qualcosa che non va.

Anche solo una finestra fuori posto o un muro di tramezzo in più o in meno, possono rappresentare un abuso. 

E allora, in estrema sintesi, affinché si possa accertare la legittimità di un immobile e la libera compravendita dello stesso, è necessario che ci sia perfetta corrispondenza tra i seguenti elementi:

  • Stato dei luoghi;
  • Titolo edilizio originario e successivi;
  • Planimetria catastale.

Pertanto, risulterà sempre opportuno incaricare un tecnico per le dovute verifiche prima di procedere con l’acquisto o la vendita di un immobile.

Vieni a trovarci in agenzia e per approfondire il nostro metodo operativo, oppure chiamaci allo 081 2591 376​.

La nostra agenzia si trova in Via Martiri D’Ungheria 303 a Scafati, ti aspettiamo!

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