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Cos’è la certificazione energetica degli edifici – APE

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L’ing. Donato Cavallaro è tornato a scrivere sul nostro Blog per parlare di efficienza energetica.

In particolare, ci ha raccontato nel dettaglio la natura e le specifiche di quel documento che si chiama “Certificazione energetica degli edifici”.

Probabilmente ne avrai sentito parlare, ma è opportuno vederci chiaro ed inquadrare esattamente il contesto.

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Definizioni

L’Attestato di Prestazione Energetica (c.d. “APE”) è quel documento che riporta in forma sintetica dati e informazioni concernenti la prestazione energetica di un edificio o unità immobiliare nonché, al pari di quanto accade per gli elettrodomestici, la sua corrispondente “classe energetica”.

L’APE – che deve obbligatoriamente essere prodotto in occasione di determinati interventi edilizi, affisso negli edifici pubblici nonché messo a disposizione dell’acquirente o locatore in caso di operazioni di compravendita, affitto o simili – ha lo scopo di:

  • Costituire un documento informativo che favorisce una corretta valutazione sul mercato del bene immobiliare attraverso un’agevole e trasparente conoscenza delle sue prestazioni energetiche, e di conseguenza dei suoi consumi e dei presumibili connessi oneri economici;
  • Aiutare il proprietario del bene immobiliare a conoscere come poter intervenire per migliorarne le prestazioni energetiche;
  • Aiutare il tecnico progettista di eventuali successivi interventi di retrofitting (adattamento, riconfigurazione) energetico nella conoscenza dello stato dell’immobile e dei possibili ambiti ottimali di intervento.

Quando deve essere prodotto l’APE

Dal 1° luglio 2009 l’APE va obbligatoriamente redatto in caso di compravendita di immobili e dal 1° luglio 2010 in caso di locazione.

Dal Gennaio 2012 negli annunci immobiliari vanno inseriti gli indici di prestazione energetica (valore in kWh/mq anno).

Inoltre l’APE è tra i documenti necessari nella Segnalazione Certificata di Agibilità di un edificio o di un singolo immobile.

Quando NON deve essere prodotto l’APE

  • edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzano reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
  • edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
  • fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati (eccetto le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione energetica); 
  • edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi (eccetto le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione energetica);
  • edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose.

Chi redige l’APE

L’APE viene redatto da un “soggetto accreditato” chiamato certificatore energetico che ha competenze specifiche in materia di efficienza energetica applicata agli edifici.

Viene effettuata un’analisi energetica dell’immobile prendendo in considerazione:

  • Le caratteristiche geometriche e di esposizione dell’immobile;
  • Le caratteristiche delle murature e degli infissi;
  • La tipologia degli impianti presenti per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione di acqua calda sanitaria;
  • Eventuali impianti di ventilazione meccanica;
  • Eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile;

In seguito il Certificatore elabora i calcoli attraverso un software certificato, compila il documento e rilascia l’APE nel quale sintetizza le caratteristiche energetiche dell’immobile. L’ APE va conservato con il libretto della caldaia e consegnato al nuovo proprietario o al locatario.

Il certificatore deve presentare alla Regione di competenza copia dell’APE.

Validità dell’APE

L’APE ha una validità temporale massima di 10 anni a partire dal suo rilascio e deve essere aggiornata ad ogni intervento di ristrutturazione e riqualificazione che interessa l’edificio certificato. La durata decennale è condizionata al rispetto delle prescrizioni di controllo della prestazione energetica degli impianti di cui al decreto del 16 aprile 2013. Se tali controlli non vengono effettuati, l’APE perde efficacia al 31 dicembre dell’anno in cui tali controlli dovevano essere svolti.

Validità del vecchio Attestato di Certificazione Energetica ( ACE )

Gli ACE (attestati di certificazione energetica) già rilasciati fino al giorno precedente all’entrata in vigore del DL n. 63/2013 (cioè fino al 5 giugno 2013) continuano ad essere validi “purché conformi alla Direttiva 2002/91/CE” ed in corso di validità.

Sanzioni

Per le ipotesi di violazione della normativa in materia di dotazione e consegna dell’APE il nuovo articolo 15 del D.lgs. 192/2005 prevede un differente ed articolato sistema sanzionatorio (di tipo amministrativo/pecuniario) a carico del soggetto di volta in volta obbligato:

– professionista abilitato che non rispetta i criteri di redazione (da 700 a 4200 euro);

– costruttore o proprietario che non rispetta l’obbligo a seguito di interventi di nuova costruzione o ristrutturazione importante (da 3000 a 18000 euro);

– proprietario che non rispetta l’obbligo nel caso di vendita (da 3000 a 18000 euro);

– proprietario che non rispetta l’obbligo nel caso di nuovo contratto di locazione (da 300 a 1800 euro);

– offerta di vendita/locazione senza indicazione dei parametri energetici (si applica anche agli agenti immobiliari) (da 500 a 3000 euro).

Non sono previste sanzioni amministrative in caso di violazione dell’obbligo di dotazione di APE per gli atti di trasferimento a titolo gratuito.

Riepilogo degli obblighi concernenti l’APE nei contratti immobiliari

Fattispecie Produrre e mettere a disposizione Allegare al contratto Inserire clausola nel contratto Indicare dati energetici negli annunci
Trasferimento a titolo oneroso SI SI SI SI
Trasferimento a titolo gratuito SI NO NO
Nuova locazione intero edificio SI SI SI SI
Nuova locazione singola unità immobiliare non residenziale SI NO SI SI
Nuova locazione singola unità immobiliare residenziale inferiore a 4 mesi SI NO SI NO
Nuova locazione singola unità immobiliare residenziale pari o superiore a 4 mesi SI NO SI SI

Obbligo di allegare l’APE al contratto nei trasferimenti e nelle locazioni immobiliari

Entrata in vigore Tipo di atto/contratto Allegare l’APE Sanzioni
22/02/2014 Trasferimenti a titolo oneroso SI Da 3.000 a 18.000 Euro
Trasferimenti a titolo gratuito NO
22/02/2014 Nuovi contratti dì locazione Intero edificio SI Da 3.000 a 18.000 Euro
Singole unità immobiliari NO

Obbligo di inserire l’apposita clausola sulla prestazione energetica nei contratti di trasferimento e nelle locazioni immobiliari

Entrata in vigore Tipo di atto/contratto Clausola Sanzioni
06/06/2013 Trasferimenti a titolo oneroso SI Da 3.000 a 18.000 Euro
Trasferimenti a titolo gratuito NO
06/06/2013 Nuovi contratti dì locazione Intero edificio SI Da 3.000 a 18.000 Euro
06/06/2013 Singole unità immobiliari, durata superiore a 3 anni SI Da 1.000 a 4.000 Euro
06/06/2013 Singole unità immobiliari, durata pari o inferiore a 3 anni SI Da 500 a 2.000 Euro

Esempio di clausola

Si ritiene utile in conclusione, riportare a titolo meramente esemplificativo, un esempio di clausola relativa alla prestazione energetica che può essere inserita nel contratto: “La parte acquirente [oppure il conduttore] dichiara, ai sensi dell’art. 6 del decreto legislativo 19 agosto 1995, n. 192, di aver ricevuto le informazioni e la relativa documentazione in ordine all’attestazione della prestazione energetica dell’immobile oggetto del presente contratto, nonché il relativo Attestato di prestazione energetica (APE), che si allega in copia al contratto stesso.”.

Attestato di Prestazione Energetica (APE) 2020

I contenuti dell’Attestato di Prestazione Energetica sono stati aggiornati con la pubblicazione del nuovo D.Lgs. n. 48/2020, aggiungendo l’obbligo di indicare anche il sopralluogo.

In sintesi i contenuti che deve obbligatoriamente includere l’APE sono:

  • La prestazione energetica globale dell’edificio sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile, attraverso i rispettivi indici;
  • La classe energetica determinata attraverso l’indice di prestazione energetica globale dell’edificio, espresso in energia primaria non rinnovabile;
  • La qualità energetica del fabbricato a contenere i consumi energetici per il riscaldamento e il raffrescamento, attraverso gli indici di prestazione termica utile per la climatizzazione invernale ed estiva dell’edificio;
  • I valori di riferimento, quali i requisiti minimi di efficienza energetica vigenti a norma di legge;
  • Le emissioni di anidride carbonica;
  • L’energia esportata;
  • Le raccomandazioni correlate al miglioramento della prestazione energetica.
  • Le raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica dell’edificio con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente convenienti, separando la previsione di interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica;
  • le informazioni correlate al miglioramento della prestazione energetica, quali diagnosi e incentivi di carattere finanziario;
  • la data del sopralluogo obbligatorio e del relativo verbale sottoscritto dal proprietario dell’immobile o un suo delegato.

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La nostra agenzia si trova in Via Martiri D’Ungheria 303 a Scafati, ti aspettiamo!

Articolo a cura dell’Ingegnere Donato Cavallaro.

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