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Spese condominiali arretrate: come comportarsi?

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In questo articolo del Blog, parliamo di un tema spinoso ed in realtà troppo poco approfondito dalle parti.

A meno che, ad affiancare le parti, non ci sia un bravo ed attento agente immobiliare che metta debitamente in luce la questione.

Stiamo parlando delle spese condominiali arretrate nel caso di compravendita di un appartamento: chi deve pagare?

Quello delle spese condominiali arretrate nel caso di compravendita di un appartamento è un argomento che genera molto spesso ansie nella fase di trattativa.

La paura di prendere un bidone e trovarsi con centinaia, se non addirittura migliaia, di euro di arretrato è forte.

E allora, come tutelarsi?

Ci troviamo a Scafati e siamo specializzati in case e appartamenti nella zona circostante, che tu debba vendere o comprare casa, chiamaci allo 081 2591 376​ per discutere della tua situazione.

Vediamo di inquadrare la situazione

Prima della stipula del rogito notarile, è opportuno fare pressione sul venditore affinché faccia richiesta e gli venga rilasciata dall’amministratore del condominio l’attestazione dello stato dei pagamenti.

Ogni condomino ha sempre diritto di ricevere dall’amministratore un’attestazione riguardante lo stato dei pagamento e l’eventuale pendenza di liti giudiziarie che coinvolgono il condominio.

L’obbligo di rilasciare l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali è previsto direttamente dal codice civile , che all’art. 1130 , n.9 fa rientrare tale adempimento tra i doveri dell’amministratore.

Questa previsione è stata introdotta con la riforma del condominio avvenuta con la legge n. 220/2012.

È nell’interesse del compratore conoscere eventuali morosità del venditore nei confronti del condominio, nonché la pendenza di liti giudiziarie, che potrebbero comportare successive spese anche di una certa rilevanza.

Con l’attestazione sullo stato dei pagamenti, l’amministratore provvede a specificare se il condomino su cui verte la richiesta sia in regola con i pagamenti relativi agli oneri condominiali.

Nella pratica, la dichiarazione è fatta con riferimento all’anno corrente e agli anni precedenti, con eventuale indicazione delle voci di spesa rispetto alle quali il condomino risulti in morosità. 

È pratica corrente che gli amministratori si cautelino specificando che l’attestazione non ha valore di liberatoria e che il pagamento di eventuali conguagli, non liquidabili al momento della richiesta, saranno richiesti direttamente al nuovo proprietario, salvo rivalsa di quest’ultimo contro il venditore.

Dev’essere inoltre indicato lo stato del giudizio per ognuno dei procedimenti eventualmente pendenti che vedano il condominio come parte del giudizio e l’indicazione di eventuali costi correlati.

Di fronte alla richiesta di rilascio dell’attestazione in oggetto l’amministratore non ha facoltà di rifiutare ne di posticiparne la redazione senza motivo. Il mancato rilascio configura grave irregolarità nella gestione e pertanto può addirittura comportare la revoca giudiziale dell’incarico.

Proprietario, inquilino e amministratore del condominio chi comunica cosa e a chi

E se le cose non andassero come previsto?

Ma come tutelarsi alla stipula del rogito notarile se l’amministratore non ha dato seguito alla richiesta? E se l’attestazione rilasciata risultasse non essere esaustiva?

Per evitare sorprese è sempre possibile prevedere, quanto meno nei rapporti interni (quelli intercorrenti tra venditore e acquirente) una cosiddetta clausola di manleva che vada a porre a carico del venditore determinate spese.

Una clausola del genere potrebbe funzionare: “restano a carico del venditore tutte le spese per ogni genere d’intervento deliberato, ancorché non eseguito, ed in generale tutte le spese condominiali fino alla data del presente atto”. 

Si è fatto cenno ai rapporti interni perché verso il condominio vige la solidarietà acquirente-venditore ai sensi dell’art. 63 disp. Att. c.c..

Solidarietà che riguarda il nuovo condomino per gli oneri inerenti all’anno precedente alla cessione ed a quello in corso del quale essa è avvenuta, ma anche per il venditore, fintanto che non sia comunicata all’amministratore copia autentica dell’atto di cessione.

Per quanto riguarda le spese condominiali straordinarie, il pagamento compete a chi era proprietario dell’unità immobiliare al momento della delibera di approvazione dei lavori.

Lo spinoso tema delle spese di ristrutturazione

Un tema alquanto dibattuto e che spesso ha generato conflitti tra la parte venditrice e la parte acquirente nel caso di compravendita di un immobile sito in un complesso condominiale è quello relativo al pagamento delle spese condominiali straordinarie.

Più precisamente, di quelle spese di manutenzione, ristrutturazione o innovazione sulle parti comuni che al momento del rogito di compravendita, risultano già deliberate dall’assemblea condominiale. 

Una recente pronuncia della Suprema Corte ( Cass. Civ., ord. N. 15547 del 22/06/2017) afferma che, salvo diverso accordo, responsabile del pagamento delle spese condominiali per i cosiddetti “lavori straordinari”, è la persona che risulta essere proprietaria del bene al momento dell’approvazione degli stessi (delibera assembleare). 

La circostanza che tale soggetto ceda e venda poi il proprio immobile prima dell’assemblea di ripartizione delle spese è assolutamente irrilevante.

A rendere obbligato l’ex condomino, sempre secondo la Corte, è il fatto di aver rivestito la qualità di comproprietario al momento dell’assemblea di approvazione dei lavori straordinari, dovendo considerarsi la successiva assemblea di ripartizione delle spese non il momento costitutivo dell’obbligazione di pagamento, ma solo il momento di precisazione del quantum della stessa, cioè l’ammontare dovuto. 

Se sono state assunte delibere aventi per oggetto lavori condominiali straordinari, è opportuno che il proprietario lo comunichi subito all’acquirente, in modo da negoziare in fase di trattativa con quest’ultimo il relativo pagamento ed evitare possibili e future questioni che vedrebbero necessariamente interessate le aule giudiziarie.

Le parti sono assolutamente libere di accordarsi diversamente rispetto al dettato giurisprudenziale, l’importante che l’accordo venga “consacrato” nel rogito notarile di compravendita.

Per concludere

Speriamo di essere riusciti nell’intento di avere più chiaro il quadro della situazione, le cose da tenere a mente sono tante, ma con la dovuta accortezza ed il giusto professionista al tuo fianco, non avrai di certo problemi.

Noi siamo senz’altro a tua disposizione per approfondire con te la questione, per questo vieni a trovarci in agenzia oppure chiamaci allo 081 2591 376​.

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